今天讨论的主题是——《增值税法》实施前后异地转让或出租不动产的增值税预缴税款对比。
如拙文“《增值税法及实施条例》学习笔记27-增值税预缴税款的前后对比”所述，针对异地转让或出租不动产，《增值税法》实施前后均需要预缴增值税税款。
一、《增值税法》实施前后的异地转让/出租不动产预缴税款法律依据对比
《增值税法》实施前后的异地转让/出租不动产预缴税款法律依据对比如下表所示。
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《增值税法》实施前 |
《增值税法》实施后 |
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异地转让不动产 |
一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 |
纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县（市、区、旗，下同）内的不动产，应当按照规定的纳税义务发生时间，向不动产所在地主管税务机关预缴增值税。 纳税人转让与机构所在地不在同一县内的不动产，一般纳税人预征率为5%，小规模纳税人预征率为3%。 一般纳税人出租与机构所在地不在同一县内的不动产，适用一般计税方法计税的预征率为3%，适用简易计税方法计税的预征率为5%。小规模纳税人出租与机构所在地不在同一县内的不动产（不含小规模纳税人中的个体工商户出租住房），预征率为3%；小规模纳税人中的个体工商户出租与机构所在地不在同一县内的住房，按照实际征收率确认预征率。 |
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异地出租不动产 |
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 |
二、异地转让不动产预缴税款的前后对比
1.相同点
（1）纳税人范围相同：均不包括自然人。
（2）预缴地相同：均为不动产所在地。
（3）预缴税款时间相同：均按照法定的纳税义务发生时间和纳税期限预缴税款。
（4）一般纳税人预征率相同：均为5%。
（5）一般纳税人转让自建不动产的计算预缴税款公式相同：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×5%。
（6）一般纳税人转让非自建不动产的计算预缴税款公式相同：（当期全部含税价款-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+适用税率或征收率）×5%
（7）预缴对象相同：均为异地转让不动产。
（8）差额扣除凭证相同：均为发票、法院判决书、裁定书、调解书，或者仲裁裁决书、公证债权文书。
（9）预缴税款的抵减功能相同：已预缴的增值税税款，凭完税凭证可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
（10）违规处理相同：超过规定的预缴税款期限6个月没有预缴税款的，均由机构所在地主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
2.不同点
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不同点 |
《增值税法》实施前 |
《增值税法》实施后 |
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小规模纳税人的预征率不同 |
5% |
3% |
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小规模纳税人的征收率不同 |
5% |
3% |
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个体户转让非自建不动产的预征率不同 |
5% |
一般纳税人5%，小规模纳税人3% |
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个体户转让非自建不动产的预缴规则不同 |
均须预缴 |
只有个体工商户中的小规模纳税人异地转让不动产才须预缴 |
（1）小规模纳税人的预征率不同：《增值税法》实施前，《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第四条规定，小规模纳税人转让其取得的不动产，适用5%预征率；《增值税法》实施后，《增值税预缴税款管理办法》第十五条规定，小规模纳税人预征率为3%。
（2）小规模纳税人的征收率不同：《增值税法》实施前，《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第四条规定，小规模纳税人转让其取得的不动产，适用5%征收率；《增值税法》实施后，《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号）仅规定了一般纳税人房地产开发企业销售自行开发的房地产老项目适用5%征收率，因此小规模纳税人转让其取得的不动产自《增值税法》实施后使用3%征收率。
（3）个体户转让非自建不动产的预征率不同：《增值税法》实施前，财税36号文附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第五条规定，个体工商户转让其购买的住房，适用5%预征率；《增值税法》实施后，《增值税预缴税款管理办法》第十七条规定，个体工商户中的小规模纳税人销售与机构所在地不在同一县内且购买不足2年的住房，适用3%预征率，个体工商户中的一般纳税人销售与机构所在地不在同一县内的不动产，适用5%预征率。
（4）个体户转让非自建不动产的预缴规则不同：《增值税法》实施前，《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第五条规定，不论是一般纳税人还是小规模纳税人的个体户转让其购买的住房，均须向不动产所在地税务机关预缴税款，即使不动产所在地与其机构所在地相同；《增值税法》实施后，《增值税预缴税款管理办法》第十四条规定，只有个体工商户异地转让不动产，才须向不动产所在地税务机关预缴税款，即个体工商户未异地转让不动产时，是无须承担预缴义务的。
二、异地出租不动产预缴税款的前后对比
1.相同点
（1）纳税人范围相同：均不包括自然人。
（2）预缴地相同：均为不动产所在地。
（3）预缴税款时间相同：均按照法定的纳税义务发生时间和纳税期限预缴税款。
（4）一般纳税人预征率相同：简易计税为5%，一般计税3%。
（5）一般纳税人异地出租不动产的计算预缴税款公式相同：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×预征率。
（6）个体户中的小规模纳税人出租住房的预征率和征收率相同：均为5%减按1.5%。
（7）预缴对象相同：均包括异地经营出租不动产。
（8）预缴税款的抵减功能相同：已预缴的增值税税款，凭完税凭证可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
（9）违规处理相同：超过规定的预缴税款期限6个月没有预缴税款的，均由机构所在地主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
2.不同点
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不同点 |
《增值税法》实施前 |
《增值税法》实施后 |
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小规模纳税人的预征率不同 |
5% |
3% |
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小规模纳税人的征收率不同 |
5% |
3% |
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出租的内涵不同 |
仅为经营租赁 |
包括经营租赁和融资租赁 |
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同一直辖市或计划单列市内异地出租不动产的预缴规则不同 |
由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款 |
一律预缴 |
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小规模纳税人代开增值税发票不同 |
不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。 |
无规定 |
（1）小规模纳税人的预征率不同：《增值税法》实施前，《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第四条规定，小规模纳税人出租不动产，适用5%预征率；《增值税法》实施后，《增值税预缴税款管理办法》第十九条第2款规定，小规模纳税人预征率为3%。
（2）小规模纳税人的征收率不同：《增值税法》实施前，《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第四条规定，小规模纳税人出租不动产，适用5%征收率；《增值税法》实施后，《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号）仅规定了一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用5%征收率，因此小规模纳税人出租不动产自《增值税法》实施后使用3%征收率。
（3）出租的内涵不同：《增值税法》实施前，《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第二条规定，纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产才适用本办法，即不包括融资租赁方式出租不动产；《增值税法》实施后，《增值税预缴税款管理办法》第十四条规定，“纳税人出租与机构所在地不在同一县内的不动产，应当按照规定的纳税义务发生时间，向不动产所在地主管税务机关预缴增值税”，按照《财政部 税务总局关于增值税征税具体范围有关事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第9号）附件《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第6项第5目规定，“租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务”，这意味着自《增值税法》实施后，以融资租赁方式异地出租不动产亦须要承担预缴义务。
（4）同一直辖市或计划单列市内异地出租不动产的预缴规则不同：《增值税法》实施前，《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第五条规定，“纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。”；《增值税法》实施后，《增值税预缴税款管理办法》第十四条规定，“纳税人出租与机构所在地不在同一县内的不动产，应当按照规定的纳税义务发生时间，向不动产所在地主管税务机关预缴增值税”，即只要跨县异地出租不动产，一律承担预缴义务。
（5）小规模纳税人代开增值税发票不同：《增值税法》实施前，小规模纳税人出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。《增值税法》实施后，随着增值税发票改革的深化和落实到位，不再有此规定。
